本期核心看点

1.住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），全面加强预售资金监管、有力有序推行现房销售；

2.央行、金融监管总局印发银发〔2026〕171号意见，改革房地产信贷管理制度，房地产开发贷款实行主办银行制、个人住房贷款最长延至40年；

3.最高人民法院配套《建工解释二》集中发布6件建设工程施工合同纠纷典型案例，明确挂靠、农民工工资、固定总价解除结算、审计久拖、质保金起算、僵局退场等六大裁判规则。

4.建永律师为建筑工程企业及施工人提供11条立即行动建议，请重点关注。

一、法律法规、司法解释及规范性文件

1. 住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号，2026年8月28日印发）

要点：①预售条件收紧，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；②预售资金全面监管，购房人首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目竣工验收且水电气热等配套设施具备交付条件后解除监管；③新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；④现房销售实行备案管理，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形；⑤实行现房销售定金制。

出处：住房和城乡建设部官网（索引号000013338/2026-00845，2026-08-28发布）；晋城市住建局官网转载（zjj.jcgov.gov.cn，2026-08-28）；湖北公积金中心网站转载。

2. 中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号，2026年8月27日印发）

要点：①房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家主办银行（单家贷款行或银团牵头行），对项目资金封闭管理；②预售项目开发贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年；③个人住房贷款期限最长由30年延长至40年；④所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

出处：中国人民银行官网；澎湃新闻（m.thepaper.cn，2026-08-28）。

3. 国家金融监督管理总局、中国人民银行、住建部配套发布四部房地产贷款管理办法（2026年8月28日）

①《商品住房开发贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕4号）；②《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号，金融监管总局、央行联合印发）；③《商业地产贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕6号）；④《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号，金融监管总局、住建部联合印发）。四部办法与银发〔2026〕171号意见配套，构成房地产全链条信贷产品体系。

出处：国家金融监督管理总局官网（2026-08-28发布）。

二、全国法院公开公布的典型裁判案例

（一）最高人民法院发布建设工程施工合同纠纷典型案例（6件，2026年8月26日发布）

为便于准确理解《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，2026年6月30日施行）有关条文内容，最高人民法院配套发布6件建设工程施工合同纠纷典型案例：

案例一：发包人订立建设工程施工合同时知道资质借用情形的，借用资质的人可以向发包人请求支付折价补偿款——某房地产公司与某建设公司、葛某建设工程施工合同纠纷案。裁判要旨：发包人明确知道承包人借用资质订立合同的，施工合同及资质借用合同均无效，但借用资质一方（实际施工人）有权直接向发包人主张折价补偿。

案例二：分包单位拖欠农民工工资，农民工请求分包单位和施工总承包单位支付工资的，依法予以支持——何某等与某工程公司、某建设公司等合同纠纷案。裁判要旨：总包单位对分包单位欠付农民工工资负有先行支付责任。

案例三：固定总价合同中已完工部分工程价款可以按照比例法确定——某建设集团公司与某置业公司建设工程施工合同纠纷案。裁判要旨：固定总价合同解除后，已施工部分价款按"已完工造价÷全部造价×固定总价"的比例法确定（本案鉴定比例83.5%，合同总价8900万元）。

案例四：非因承包人原因审计机关未出具审计报告，可以通过司法鉴定方式确定工程价款——某建筑公司与某乡政府、某交通运输委建设工程施工合同纠纷案。裁判要旨：审计结论并非工程价款结算的当然依据，审计久拖不决时可通过司法鉴定确定价款。

案例五：施工合同解除后承包人退场，已施工部分质量合格，质量保证金返还期限应当从退场之日起算——某科技公司诉某市交通项目办公室建设工程施工合同纠纷案。

案例六：施工合同履行陷入僵局，发包人请求移交施工现场的，可以先行处理——某房地产公司与某建设公司建设工程施工合同纠纷案。

出处：最高人民法院发布，微信公众号"最高人民法院"及多家法院公众号2026年8月26日转载（mp.weixin.qq.com）。

（二）入选最高人民法院多元解纷案例库的建工案例

8. 某建设工程公司与某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷调解案（入库编号D2026-161-1-115-667，2026年8月25日报道）

要旨：运用住建领域"总对总"在线诉调对接机制，组织造价工程师、建筑设计工程师等专业评审，化解工程造价及质量争议；建设工程公司因发包人资金链断裂停工拒退场致项目烂尾，通过专业评审定分止争实现一揽子解纷。

出处：潍坊市奎文区人民法院报送，微信公众号"潍坊法院"（2026-08-25）、澎湃新闻（thepaper.cn，2026-08-25）。

9. 刘某等10名农民工与某建筑公司劳务合同纠纷调解案（入库编号D2026-161-1-139-737，2026年8月24日报道）

要旨：综治中心统筹律师调解员化解建工领域拖欠劳务报酬纠纷，明确项目经理出具欠条系职务行为、责任主体为建筑公司，推动公司全额支付约35万元劳务报酬。

出处：钱塘法院报送，微信公众号"钱塘法院"（2026-08-24）。

（三）地方招投标与建筑市场监管典型案例

10. 珠海市工程建设和招标投标领域典型违法案例（2026年第二批，2026年8月25日发布）

要点：公布多起违法串通投标案——两家投标企业因"电子投标文件计算机网卡MAC地址、硬盘序列号、造价编制软件用户ID（软件狗号）机器特征码相同"被认定串通投标，分别被处中标项目金额千分之五至千分之七点五罚款，直接责任人同步处罚，其中一家公司被取消1年内参加依法必须招标项目投标资格；另有投标文件IP地址相同等情形被查处。

出处：珠海市住房和城乡建设局官网（zjj.zhuhai.gov.cn，2026-08-25发布）。

三、建筑工程企业及施工人立即行动建议

以下建议按紧急程度排序，结合本期新规与最高法典型案例裁判规则，供企业决策参考：

（一）关于工程款回收与证据固定（最紧急）

1. 立即盘点"挂靠/借用资质"项目的结算资料。

按最高法典型案例一规则，发包人知道借用资质的，实际施工人可直接向发包人主张折价补偿款。凡属发包人明知挂靠情形的项目，实际施工人应在一周内梳理合同洽商记录、履约保证金支付凭证、发包人与挂靠人直接对接的书面材料，评估直接起诉发包人的可行性，勿再等待被挂靠方配合。

2. 对"审计久拖、以审计结论压价"的项目立即启动司法鉴定程序。

典型案例四明确非因承包人原因审计机关未出具审计报告时，可通过司法鉴定确定工程价款——这正是突破甲方"久拖乱砍"的利器。对已起诉或拟起诉项目，尽快申请造价司法鉴定，避免陷入审计等待泥潭。

3. 固定总价合同已解除或面临解除的，立即固定已完工工程量证据。

按典型案例三比例法规则，已完工部分价款=已完工造价÷全部造价×固定总价。建议立即：①组织已完工程量现场确认单、签证、影像资料；②保留合同订立时点当地计价标准文件；③必要时同步申请鉴定，防止发包人拖延导致工程量证据灭失。

4. 退场项目立即固定"退场日期"证据。

典型案例五明确质保金返还期限从退场之日起算。已解除合同并退场的承包人，应尽快形成退场交接单、现场移交记录并取得发包人签认，同步核对质保金返还期限是否已起算、是否面临超期风险。

（二）关于农民工工资与分包管理（合规红线）

5. 总包单位立即核查分包单位工资支付台账。

典型案例二明确总包对分包拖欠农民工工资承担先行支付责任。建议本周内对在建项目分包单位工资发放情况做一次全面排查，重点核查农民工工资专用账户流水与实名制考勤是否匹配，对存在欠薪苗头的分包单位提前采取扣款、代付或更换措施，防范总包先行垫付风险。

6. 施工企业立即自查招投标合规。

珠海市公布的第二批串通投标案例显示，监管部门通过MAC地址、硬盘序列号、软件狗号、IP地址等电子痕迹锁定串标证据，处罚至直接责任人并取消投标资格。建议投标部门立即清理：①同一电脑/软件狗编制多家投标文件的隐患；②投标文件雷同文本；③内部人员与竞争对手的电子痕迹交叉，杜绝一切串标可能。

（三）关于甲方资金链与项目风险（市场风险预警）

7. 立即评估在售商品住宅项目甲方的资金来源与付款能力。

建房规〔2026〕3号及银发〔2026〕171号落地后：①购房款全部进监管账户、竣工备案后解禁，开发商的可用资金节奏将明显后移；②预售项目开发贷款期限最长5年、个人房贷竣工备案后才发放，开发商"以售养建"现金流被重新安排。对住宅项目，建议立即核查：甲方预售资金监管账户是否已设立、项目是否属于"优先现房销售"范围、甲方新增融资渠道是否通畅，据此重新评估进度款支付风险与垫资规模。

8. 关注现房销售转型带来的结算节奏变化。

新出让土地项目优先现房销售，意味着项目建设周期内回款更慢，建议对新项目投标测算时按现房销售模式重估现金流，提高预付款比例或进度款支付频次要求。

9. 城市更新项目融资通道打开，积极对接机遇。

金规〔2026〕7号《城市更新项目贷款管理办法（试行）》为城市更新项目提供专门贷款渠道，涉及城市更新业务的施工企业应尽快与主办银行对接，关注项目融资落地进度，以融资到位作为施工组织与垫资安排的决策依据。

（四）关于诉讼与仲裁策略（司法动向）

10. 优先受偿权主张路径再梳理。

《建工解释二》对优先受偿权行使范围、方式、主体、代位物及期限全面细化（实务解读见第三部分），结合最新典型案例，建议对在建与已完未结项目做一次优先受偿权时效排查：确认主张期限起算点、主张方式（诉讼、仲裁或发函）、范围是否覆盖垫资款与利息，防止权利因形式瑕疵落空。

11. 施工合同僵局项目，主动掌握退场谈判主动权。

典型案例六明确合同僵局下发包人可请求先行移交现场。承包人若已停工，建议评估继续占用现场的法律风险，主动提出有条件移交方案（移交与结算、质保金返还挂钩），避免被动退场后被倒打违约。