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一：房屋买卖合同签约后双方已完成付款和交房，国家出台限购令，不影响双方依签约合同履行各自约定的权利义务。否则，只能解除合同，退还房款和定金。
案情回放：2014年年云南某房屋买卖合同纠纷案，2008年，陈某与张某签订购房合同，双方依约付款、交房。2011年，张某以以当地市政府出台限购政策为由，向陈某发出解约通知。2013年，陈某起诉张某，要求办理房屋过户手续。法院认为：当地政府限购政策仅规定购房人购房资格，未规定卖房人卖房条件，且双方买卖合同签订于当地政府出台限购政策前，陈某支付房款，张某已交付房屋，作为房屋出卖人，张某不应以对签订合同之后地方政府对购房人的限制而作为其不履行合同的理由，其应本着诚实信用原则积极履行合同义务。张某向陈某发出的解约通知所主张理由不属法定或约定理由，该通知书不发生法律效力，其主张合同已解除依法无据，判决张某协助陈某办理涉案房屋过户手续。
需要说明的是，对于这类案例，法院的审查是相当严格的，当事人需要对支付房款及实际占有使用房屋充分举证，付款情况一般由银行转账凭证等材料来证明，否则法院会怀疑是“倒签合同”，规避“限购令”。程序上，这类案件判决前会向受理法院的主管院庭长汇报，必要时还需向二审法院汇报;且原则上此类案件不宜以出具调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。
法律依据：《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第20条：房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。
笔者建议：虽然全国各地出台限购令，但基于鼓励交易原则，对于限购前已经依约付款并交房，仍然可以办理过户手续。因此，在目前各地紧急出台房地产调控政策下，在房屋买卖合同签订前应充分考虑自己是否有足够的资金完成付款，出卖方能否在限购政策出台前按时交房。签订合同后，双方应该及时付款、交房。防止随时可能出现的限购政策影响合同顺利履行，最后导致无法过户，解除合同，双方都遭受损失。
二：无法办理购房贷款以他人名义按揭，房屋所有权为实际购房人。
案情回放：2011年山东某房屋买卖合同纠纷案，2006年，因外地人购房无法办理贷款，包某遂以儿媳李某的妹妹李某琼名义按揭购房，三方对此私下签有协议。2011年，包某诉请确认其系案涉房屋际购买人。
法院认为：《合同法》第52条第1款第5项规定，违反法律、行政法规强制性规定的，为无效合同。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合应法）若干问题的解释（二）》第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性定”本案双方达成顶名协议目的系为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定不展于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性、强制性规定。根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定有效。案涉协议各方当事人存在规避金融机构关于按揭贷款政策性规定的合意，但从协议约定内容可知，双方不存在损害国家集体、第三人利益的意图。事实上，协议签订后，包某严格按款合同约定还款时间及还款金额履行还款义务，未损害任何他人利益，故案涉协议亦不属因恶意串通损害国家、集体或第三人利益而无效的合同。双方所签顶名协议对顶名委托人、受托人、保证人身份及顶名事项作出明确约定，不能仅以案外人李某持有首付收据这一事实确认实际购房人。判决确认案涉房屋实际购买人为包某。
借名购房暗藏风险，事实认定困难。借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。
出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于善意支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。
笔者建议：当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人，并将该协议进行公证，同时实际出资人有证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。
三：购房时应全面了解相关的贷款政策和自身条件，切勿轻信可以获得贷款而草率签订了买卖合同，否则可能承担由此造成的违约金损失。
案情回放：2011年2月27日江苏某房屋买卖合同纠纷案，原告沈某于2010年6月25日购买了被告开发的清水湾46-902号房屋，在签订买卖合同前向售楼顾问及农行贷款工作人员说明了信用卡有逾期情况及该房屋系第二次购房，但售楼顾问并未终止签合同，而等农行工作人员回去查询后方可答复，半个月后售楼顾问电话告知沈某，贷款未办下来，说可另行首付50%，到其他银行办理贷款，沈某不同意，要求退房，但被告未答复，直到2010年11月17日沈某收到解除函并要求扣除5%的违约金，后经打听，贷款未办下来的原因在于当时房贷政策问题。
法院认为：双方订立的商品房买卖合同合法有效。按合同约定，买方应按期支付房款，对于未按期支付的，应按合同承担违约责任；买方由于不能归责于卖方的原因面未能办理房屋贷款，从而导致其未能按期支付房屋余款，且在此情况下，也未与卖方另行协商支付，导致逾期付款超过60日，并直到2010年11月17日卖方作出解除合同函止仍未支付余款，买方的行为构成合同约定的违约，依照约定，卖方行使合同解除权符合法律规定，同时卖方要求买方按合同约定承担按累计应付款383，447元5％的违约金19,172元也符合法律规定。
《合同法》第425条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
笔者认为：物权的变动对合同形式的要求必须是书面的，通常中介作出口头承诺，因当事人疏忽，证据难以收集，法院可能不会支持当事人提出的中介违约责任。同时，会认为原告在未全面了解相关的贷款政策，在知道其存在贷款申请不能获得批准的可能下，未尽合理谨慎的注意义务，轻信可以获得贷款，而草率签订了买卖合同，对此应承担由此造成的违约金损失。
四：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，因房贷政策变化不能办理按揭导致无法履行合同约定，可以解除合同并要求出卖方返还房款及定金。
案情回放：2010年7月广东某二手房买卖合同纠纷案，2010年4月4日原告与被告在中介方龙华镇某华地产公司处签订了二手房买卖合同。约定原告付定金2万元，定于4月16日前再付18万元到银行资金监管，由中介方出面帮原告贷款按揭人民43.9万元。4月14日—15日期间国家政策改变，要求二手房买卖的首付提高至五成（第二套），还需社保，导致买卖不能成交。
法院认为：原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效，双方均应按约履行。原被告签订合同后因国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，原告不能按合同约定金额申请贷款用于支付房款，导致合同无法继续履行，原告请求解除合同，本院予以准许。
法律依据：《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第28条房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
笔者建议：在购房时不仅要根据自身条件充分考虑自己的付款还贷能力，同时应及时关注国家政策变化，尤其当前房地产市场过热，随时可能出台限购令。通常情况下，购房合同会要求除按揭贷款以外的其他付款方式。因此，签订购房合同时应考虑到如果无法获得按揭贷款能否以其他方式付款否则，如未获得按揭贷款可能会造成违约责任，最终遭受不必要的损失。
作者：余春
单位：四川建永律师事务所
