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【案号】
（2014）长中民再终字第00285号
蔡勇与湖南金林投资置业有限公司商品房预售合同纠纷
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：蔡勇
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：湖南金林投资置业有限公司
【案情简介】
宁乡县人民法院一审查明：金林公司于2005年下半年开始在宁乡县玉潭镇人民中路建设金林时代广场，该项目结构为整体框架式。2006年下半年开始对外发售产权式商铺956套，涉及业主682人。2006年11月15日，金林公司与蔡勇签订《商品房买卖合同》，蔡勇购得金林公司商场编号为1-S13／115产权式商铺（预售商品房）一套，购房款共计为151861元。
该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。
合同签订后，蔡勇缴纳了购房首付款76861元，余款75000元以银行按揭的方式支付（已按约定办妥按揭贷款）。同时蔡勇另缴纳了办证费用7473元。
由于产权式商铺不能独立经营，蔡勇按双方的约定在签订商品房买卖合同的同时，与金林公司委托的长沙市汇川物业管理有限公司（以下简称“汇川公司”）签订了金林时代广场《商铺管理合同》及《商铺委托经营管理合同》，蔡勇将其购买的商铺委托给汇川公司统一经营管理，由汇川公司按月向蔡勇支付商铺收益（即返租金）。
由于金林公司决策失误和成本不足等因素影响，汇川公司未及时兑付业主返租金，金林公司未按约定给购买金林时代广场商铺的业主办理房地产所有权证，致使部分业主封堵金林时代广场大门，要求退还商铺和支付返租金。受部分业主堵门的影响，租赁金林公司产权式商铺经营的宁乡步步高公司宁乡店于2008年11月关门退出，金林公司产权式商铺整体闲置。
2011年5月，宁乡县人民政府统一协调解决金林公司涉稳问题，金林公司委托政府垫资对要求退铺的业主进行清退，现已退还商铺904套，涉及业主649人，剩余待退铺面52套，涉及业主33人。由于金林公司在授权委托书约定的时间内无力回购所清退资产，金林公司产权式商铺只能由宁乡县人民政府进行整体处置。金林公司遂于2011年11月10日、2012年7月18日以公司资金无法到位，不能办理房屋产权入户手续，且商场现无法正常整体经营，无法实现合同目的为由，向蔡勇送达解除合同通知书，要求解除金林公司与蔡勇签订的《商品房买卖合同》，蔡勇收到通知后向金林公司回寄了复函，但金林公司均未收到。
一审认为：本案争议的焦点为蔡勇在履行合同过程中有无违约行为，金林公司能否要求解除《商品房买卖合同》。金林公司、蔡勇双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案蔡勇依约交纳了购房首付款和办证费用，并办妥了按揭贷款手续，金林公司应依约给蔡勇办理产权过户手续。但在合同履行过程中，发生了因金林公司决策失误和成本不足引发部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题。为维护业主利益、解决稳定问题，应业主的要求，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退。宁乡县人民政府根据清退情况及金林公司产权式商铺的资产状况，决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所必须，亦导致金林公司与蔡勇所签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，合同目的不能实现。从维护社会稳定及区域发展大局出发，尽管蔡勇在履行合同过程中没有违约行为，本案合同依法也可予以解除。故对蔡勇要求金林公司限期办理房产证、国土证的反诉请求，不予支持。本案金林公司于2011年11月20日向蔡勇送达了解除合同通知书，蔡勇在接到该通知书后未在规定时间内向法院或仲裁委员会提出异议，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同自解除合同通知到达对方时（即2011年11月20日）解除。蔡勇反诉请求金林公司支付延期办理房产证的违约金，因延期办理房产证相关违约条款是建立在合同继续履行基础之上，现《商品房买卖合同》无法继续履行，故蔡勇要求金林公司支付延期办证违约金的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、湖南金林投资置业有限公司与蔡勇签订的《商品房买卖合同》于2011年11月20日予以解除；二、驳回蔡勇的反诉请求。本诉案件受理费100元，由湖南金林投资置业有限公司负担。反诉案件受理费1715元，由蔡勇负担。
蔡勇不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院违反了《民事诉讼法》和《证据规定》。二、一审判决适用法律错误。三、一审判决显失公平，违反法定程序。请求依法支持蔡勇的上诉请求，以维护蔡勇的合法权益。金林公司答辩称，双方当事人签订的合同已经不能履行，金林公司已经通知金林公司解除双方签订的合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
二审认为：金林公司与蔡勇签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因金林公司决策失误和成本不足，发生了部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题，为维护业主利益、解决稳定问题，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退，并决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所采取的必要措施，因此导致金林公司与蔡勇所签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，双方当事人的合同目的不能实现。金林公司要求解除合同的通知书于2011年11月20日送达蔡勇，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自金林公司的通知到达对方时即2011年11月20日解除。综合本案案情分析，从维护社会稳定及区域发展大局出发，原审法院判决解除金林公司与蔡勇所签订的《商品房买卖合同》并无不当。关于蔡勇反诉主张的延期办理房产证的违约金及合同解除后给蔡勇造成的损失等问题，因宁乡县有关部门已就此形成统一处置方案并预留专项资金，可由宁乡县有关部门统筹解决。综上所述，上诉人蔡勇的上诉理由不成立，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1815元，由蔡勇负担。本判决为终审判决。
之后，蔡勇不服湖南省长沙市中级人民法院（2013）长中民三终字第02450号民事判决，向湖南省高原申请再审，湖南省高院指令湖南省长沙市中级人民法院再审。
再审法院查明
再审另查明：在金林公司与汇川公司签订的物业经营服务合同基础之上，金林公司采取售后返租的销售经营形式，将金林时代广场的商铺出售给业主，并由汇川公司与业主签订委托经营管理合同。
再审查明的其他事实与一、二审查明的案件事实基本一致。
【再审法院认为】
本案双方当事人争执焦点是原审判决解除涉案《商品房买卖合同》适用法律是否正确、处理是否妥当。
一、分析涉案合同的性质与合同效力。蔡勇与金林公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行。双方签订商品房买卖合同的当日，蔡勇与汇川公司又签订了《商铺委托经管管理合同》，从合同内容来看，该合同内容的标的物系蔡勇与金林公司签订的商品房买卖合同的买卖标的，合同内容中约定了汇川公司按月向蔡勇支付商铺收益的主要义务，该合同并未对汇川公司的权利或报酬进行约定，由此可见，《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。汇川公司是金林公司、蔡勇均认可的经营管理主体。综合上述分析可得出，本案不同于一般的商品房买卖合同，本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷。
二、关于产权式商铺。产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式，侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托经营商统一经营，商铺的所有权与经营权分享。2001年建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。此类型销售模式售后返租过程中，较易出现因为开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置，陷入业主亦无法自主独立经营的僵局。本案矛盾即是陷入此困局。解决此类纠纷，应从有利于物业整体功能的发挥，以避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发。
三、关于双方签订合同的主要目的。上文已分析，蔡勇于当日签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。业主购买商铺的目的不仅是取得商铺产权，主要目的是在于通过出租、使用商铺取得收益，这与产权式商铺的性质相吻合。现由于经营不善，导致无法履行《商铺委托经营管理合同》，且宁乡县人民政府已通过给予一定补偿的方式退还商铺904套，涉及业主649人，绝大数业主将已购买的商铺予以退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。可以看出，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，但合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。故本案中，虽业主在履行合同过程中没有任何违约行为，但产权式铺面买卖经营管理合同客观上无法履行，原审法院判决解除合同并无不当。一、二审判决依据合同主要目的无法实现为由判令解除合同符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于合同解除之情形，于法有据，最终有利于商场整体功能的发挥。但合同终止履行后，金林公司或汇川公司应对蔡勇因商铺买卖合同而获得的利益以及损失应予充分合理的补偿。鉴于蔡勇提出反诉的请求系基于继续履行合同的违约损失，且汇川公司未作为诉讼主体参加诉讼，对于合同解除终止履行造成的损失，蔡勇另案追索为宜。
综上，蔡勇的再审请求不能成立，一、二审判决并不不当。
【售后返租风险分析】
1、从社会稳定的角度来讲，有关部分对售后返租的态度是不支持的。
2006年的住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，再次明确道：“对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。”该政策已被废除，政策的放宽有利于市场经济的活跃， 但是有关部门对于售后返租的态度还是不支持的，一旦售后返租后续出现 问题，商铺购买者的利益很大程度上不能完全保障，从上诉案例就可以看出。
2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（现行有效），该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”
2、购房与租赁分开，开发商向投资者转嫁经营风险
实践中开发商多将购房与返租剥离，以规避跑路风险。
开发商一般通过如下两种方式进行剥离：
第一，投资者与开发商签订房屋买卖合同，而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务；
第二，开发商在其与投资者之间同时建立房屋买卖合同和委托经营双重合同关系。开发商与投资者签订房屋买卖合同的同时,也可以与投资者再签订委托经营合同，即投资人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。
上述两种方式无论选择哪一种，开发商的目的都在于在开发商与投资者的投资回报之间设立防火墙。一旦出现违约风险，开发商基于其不是租赁合同相对方和返租义务承担者而免责。而在委托经营模式下，开发商只是受投资者委托经营商业地产，而从法律的角度而言，委托的法律后果归于委托人，因此，如果商业地产经营不善，导致投资者投资落空，该后果也只能由委托人及投资者自行承担。
综上分析，两种模式本质上都是开发商坐收投资者的投资后就将经营风险甩手转嫁给了投资者，在经营不善时，要么是所谓的经营管理公司承担责任，要么是投资者自己“自食苦果”，开发商则“独善其身”。实践中更有开发商在收取巨额房款后，携款潜逃的实例，留下一栋栋的烂尾工程和黯自神伤的投资者。
3、开发商往往处于迅速回笼资金的需求而推出售后返租，意味着开发商存在资金断裂的风险。
房产项目需要巨额资金投入，而实力不尽雄厚的开发商往往需要迅速回笼大额资金。因此，售后返租应运而生。在售后返租中，开发商得以迅速回笼大额资金。而开发商获得资金后，资金的流向不再受投资者控制，开发商可能将资金投入其他项目，也有可能投入本项目却仍然无力支撑，若开发商本身的实力就不够雄厚，则极有可能面临资金断裂，从而导致项目烂尾、项目停滞、经营不善的风险。
4、经营不善导致投资者投资预期落空的风险。
商业项目的运作与地理位置、市场定位、广告宣传、周边配套等有相当密切的关系，开发商或经营管理公司向投资者承诺的高额回报主要依托于商业项目的运行。若商业项目经营不善，利润微薄，开发商或经营管理公司根本无力履行高额回报的承诺，由此导致投资者的回报落空，情况严重者，甚至是所有投资的泡汤。
5、投资者面临无法办理产权证的风险。
售后返租的商业地产很多都未办理确权至投资者名下的房地产权属证书，主要原因概况有以下这些：
第一，地产项目烂尾导致无法办理产权证。
地产项目开发过程中，存在开发商资金断裂、项目违法违规被叫停等可能性，这些可能性都会直接导致项目烂尾。烂尾楼无法进行竣工验收，自然也就无法办理房地产权属证书。
第二，分割式销售导致无法办理产权证。
有的开发商会违背其规划报建的建设方案，而将整体的商业地产划分成为众多的小单位进行出售，如售后返租中的商铺甚至会有几平米的蚁型商铺。而开发商在出售商业地产时，往往项目还没有竣工，因此投资者甚至不知道自己所购买的商业地产的实际位置和面积。当商业地产进入实际运营时，又因为商业地产多是大型商场项目进驻，要求整齐划一地利用，从而导致所有投资者的投资物业必须捆绑在一起，界址根本无法分清，测绘也无法开展，更无法办理确权至投资者名下的产权证。
第三，若无法办理至投资者名下，则房产项目的产权多办理在开发商名下。从理论上而言，开发商作为权属人，是可以将该房产进行处分，如进行抵押、担保等。而对真正的投资者而言，其合法权益却无法得到保障。实践中，无法办理产权证的投资者比比皆是。虽然投资者可以向开发商主张相关法律责任，但若开发商本身已经没有实力和资金，则投资者能够获得的也仅仅只是一纸胜诉判决文书，对于投资者权益的保护，实际上只是隔靴搔痒。
6、租赁期满后的再续问题。
如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了物业的商业价值就低了。
7、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。
作者：杨丽娟
单位：四川建永律师事务所
